15 november '23 - Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap (Wgv) in werking getreden. De Wgv stelt een norm vast voor ‘goed verhuurderschap’ en geeft de gemeente de mogelijkheid deze norm te handhaven. Waar moeten verhuurbemiddelaars met de Wgv rekening mee houden?
Met betrekking tot de reikwijdte wordt vooropgesteld dat de Wgv zich richt tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Een verhuurbemiddelaar onder de Wgv is een natuurlijke of rechtspersoon die als de lasthebber, bedoeld in artikel 7:414 lid 1 BW, namens de verhuurder handelingen verricht om een overeenkomst van huur van een woon- of verblijfsruimte tot stand te brengen. De wet rept ook over ‘beheerder’, maar dit is slechts de door het college van B&W aangewezen beheerder, wanneer als meest verstrekkende sanctie een woon- of verblijfsruimte verplicht onder beheer wordt gesteld vanwege schendingen van de Wgv.
In deze column zullen kort de nieuwe verplichtingen voor verhuurbemiddelaars besproken worden. Ik heb hier vanzelfsprekend alleen de hoofdlijnen behandeld. Verhuurbemiddelaars doen er goed aan zich tijdig nader te informeren over de bepalingen die voor hen van belang zijn.
Goed verhuurderschap
De Wgv stelt een norm vast voor "goed verhuurderschap":
- Onthouden van ongerechtvaardigd onderscheid: verhuurbemiddelaars moeten een heldere en transparante selectieprocedure hanteren. Ook moeten zij objectieve selectiecriteria gebruiken bij het openbaar aanbieden van woon- of verblijfsruimte, zoals de volgorde van aanmelding of inschrijfduur. De keuze voor de uiteindelijke huurder moet gemotiveerd worden aan de afgewezen kandidaat-huurders. Deze regels zien dus op de aanvang van het huurproces: de werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur.
- Onthouden van intimidatie: verhuurbemiddelaars moeten zich onthouden van iedere vorm van intimidatie, zowel fysiek als verbaal. Hierbij kan gedacht worden aan het (dreigen met) geweld, maar ook het dreigen met het opzeggen van de huurovereenkomst of het afsluiten van voorzieningen.
- Waarborgsom: De waarborgsom mag maximaal twee keer de (kale) huurprijs zijn. Nu er voor dit artikel geen overgangsregeling is opgenomen, lijkt deze regel ook vanaf 1 juli 2023 te gelden voor bestaande en nieuwe huurovereenkomsten.
- Schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst: De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Voor arbeidsmigranten geldt bovendien het vereiste dat de huurovereenkomst apart van de arbeidsovereenkomst wordt vastgelegd. Een mondelinge huurovereenkomst blijft tussen verhuurder en huurder onverminderd rechtsgeldig, maar het niet vastleggen kan wel tot bestuursrechtelijk handhaven leiden.
- Schriftelijke werkwijze tegen woningmarktdiscriminatie: Verhuurbemiddelaars moeten op schrift een werkwijze opstellen met maatregelen om woondiscriminatie tegen te gaan. Eenieder moet kennis kunnen nemen van deze werkwijze. Er moet ook op toegezien worden dat hun werknemers geïnformeerd worden over het tegengaan van woondiscriminatie en moeten de werkwijze aanpassen als opgedane ervaring hiervoor aanleiding geeft. Deze verplichting geldt vanaf 1 januari 2024.
- Het voldoen aan de informatieplicht:
De huurder moet op grond van “goed verhuurderschap” over een aantal punten schriftelijk geïnformeerd worden. Voor al deze punten geldt dat de huurder niet over deze punten geïnformeerd hoeft te worden als deze al zijn opgenomen in de huurovereenkomst. Deze informatieverplichting geldt per direct voor huurovereenkomsten afgesloten na inwerkingtreding van deze wet. Bij huurovereenkomsten afgesloten voor 1 juli 2023 moet de informatie voor 1 juli 2024 met de huurders zijn gedeeld. De informatie ziet op:
- De hoogte van de waarborgsom, plus de termijn(en) voor terugbetaling;
- De servicekosten en dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie wordt verstrekt;
- Het contactpunt van de verhuurder;
- De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, zoals
- De bestemming van het gehuurde;
- Wanneer de huurder toegang moet verlenen tot het gehuurde;
- De verschillende soorten huurovereenkomsten met de bijbehorende huur(prijs)bescherming en hoe de huurder een huurprijscheck kan doen, of een link naar een website waar een dergelijk overzicht te vinden is.
Welke verschillende soorten huurcontracten zijn er voor een woning?
- De onderhoudsverplichting van de huurder en verhuurder of een link naar een website waar een dergelijk overzicht te vinden is.
Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?
- Wanneer de huurder naar de huurcommissie of naar de kantonrechter kan of een link naar een website waar een dergelijk overzicht te vinden is.
Wanneer kan ik terecht bij de huurcommissie en wanneer naar de kantonrechter?
- Als de huurder een arbeidsmigrant is, moet bovenstaande informatie bovendien in zijn voertaal of een andere taal die hij voldoende beheerst worden gedeeld, ongeacht of de informatie in de huurovereenkomst is opgenomen. De Wgv geeft een eigen definitie van het begrip ‘arbeidsmigrant’. Bij bestaande huurovereenkomsten met arbeidsmigranten moet de informatie voor 1 oktober 2023 gedeeld zijn.
- Iedere gemeente is per 1 januari 2024 verplicht een meldpunt te hebben waar eenieder een melding van ongewenst verhuurderschap kan maken. Per 1 januari 2024 is het ook verplicht dat de contactgegevens van dit meldpunt met de huurder gedeeld worden.
Een aantal regels voor goed verhuurderschap komt ook voor in het wetboek van strafrecht of het BW, maar de Wgv beoogt dat (ook) de gemeente handhavend kan optreden. Zo is in het BW opgenomen dat het voor een verhuurbemiddelaar verboden is om twee heren te dienen. Dit houdt in dat een makelaar niet van zowel de huurder als verhuurder commissie kan ontvangen voor zijn diensten. Op grond van de Wgv kan nu ook de gemeente dit verbod handhaven. Dit geldt ook voor het in rekening brengen van servicekosten, anders dan de regels uit het Burgerlijk Wetboek die dit een aangelegenheid tussen verhuurder en huurder maakt.
Sancties en de verhuurvergunning
- De Wgv maakt mogelijk dat bij een cumulatie van (afzonderlijke) overtredingen consequenties te verbinden aan de (bredere) verhuurpraktijken van een verhuurder. De gemeente zal handhavend optreden.
- Voor de handhaving van de Wgv heeft de gemeente verschillende mogelijkheden: Een waarschuwing, herstelsanctie, bestuurlijke boete (oplopend tot EUR 90.000) en/of inbeheername. De sancties moeten altijd proportioneel zijn, maar er is geen verplichte escalatieladder. Het is van belang tijdig de bezwaar- en beroepsprocedure te volgen, indien men het oneens is met een besluit van de gemeente.
- De gemeente kan gebieden aanwijzen waar een verhuurvergunning verplicht wordt. Aan deze verhuurvergunning kunnen extra vereisten van ”goed verhuurderschap” verbonden worden.
Philip du Perron, werkzaam bij Dentons op de vastgoedafdeling & beroepsaansprakelijkheid
