1 oktober '25 - Je hebt de woning van je dromen gevonden, de koopovereenkomst is gesloten, de bedenktijd van drie dagen is verstreken en de financiering is rond. Fijn alles is geregeld. Het wachten is nu alleen nog op de levering van de woning via de notariële akte van levering. Dan wordt de woning voordat de levering heeft plaatsgevonden door blikseminslag getroffen en brandt volledig uit. Voor wie is dit risico en hoe zit het met de opstalverzekering?
Feit of fabel: Als een woning volledig uitbrandt nadat de koopovereenkomst is gesloten en voordat de woning aan de koper is geleverd, draait de verkoper op voor de schade.
In dit artikel wordt uitgegaan van de standaardbepalingen van de koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2023) van de NVM, Vastgoedpro, VBO en VEH (hierna: koopovereenkomst model 2023).
Juridische en feitelijke levering
Allereerst leggen we deze twee begrippen uit. Het verschil is namelijk belangrijk.
De juridische levering is de eigendomsoverdracht van de woning van de verkoper aan de koper via een notariële akte van levering en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster.
De feitelijke levering vindt plaats door de overdracht van de sleutels van de woning aan de koper waardoor de woning feitelijk door de koper in gebruik kan worden genomen.
In de praktijk vinden de juridische- en de feitelijk levering van de woning aan de koper vaak tegelijk plaats, maar de feitelijke levering kan eerder plaatsvinden. Denk aan de sleutels van de woning die de verkoper aan de koper verstrekt zodat de koper alvast kan klussen.
Risico-overgang bij de koop van een woning
Op grond van de wet is het risico voor de koper vanaf het moment van de aflevering van de gekochte woning, zelfs als de eigendom nog niet is overgedragen (artikel 7:10 lid 1 BW). Het risico gaat volgens de wet dus over op de koper vanaf het moment van de juridische levering (notariële akte + inschrijving bij het Kadaster), maar kan ook daarvoor al op de koper overgaan. Bijvoorbeeld als er sprake is van feitelijke levering van de woning aan de koper.
Standaardbepalingen koopovereenkomst model 2023 en de risico-overgang
De standaardbepalingen van de koopovereenkomst model 2023 bepalen dat de verkoper de woning aan de koper moet overdragen in de staat waarin deze zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt.
Wat betreft de risico-overgang is bepaald dat de woning vanaf het moment van tekenen van de notariële akte van levering voor risico van de koper is. Dit betreft de juridische levering. In geval van een eerdere feitelijke levering gaat het risico op dat moment op de koper over.
Als de woning voor de risico-overgang door overmacht geheel of gedeeltelijk verloren gaat of door schade niet meer voor normaal gebruik geschikt is, dan is de koopovereenkomst volgens deze standaardbepalingen van rechtswege ontbonden. De koper kan er ook voor kiezen om de woning wel af te nemen. In dat geval moet de verkoper de rechten uit zijn verzekering(en) aan de koper overdragen. Als de verkoper aan de koper meedeelt dat hij de woning voor eigen rekening zal herstellen en dit herstel goed en deugdelijk en tijdig heeft plaatsgevonden, dan vindt geen ontbinding van rechtswege van de koopovereenkomst plaats. De keuze van de koper gaat altijd voor. Bij beide opties gelden de termijnen (4 weken) die genoemd worden in de koopovereenkomst model 2023.
Toch afnemen van de woning en de opstalverzekering
Als de woning voor de juridische levering door blikseminslag volledig uitbrandt, is het risico dus voor de verkoper. De verkoper zal de schade dan melden bij zijn opstalverzekeraar. De opstalverzekering biedt dekking voor schade aan de woning door o.a. water, storm of brand.
Mocht de koper besluiten dat hij de woning toch in de verwoeste staat wil afnemen en de eigendomsoverdracht aan de koper wel zal plaatsvinden, dan is de verkoper verplicht zijn rechten op grond van de opstalverzekering en dus zijn recht op schade-uitkering aan de koper over te dragen. Het overdragen van het vorderingsrecht van de verkoper op de verzekeraar heet ‘cederen’. Dit zal door middel van een akte van cessie plaatsvinden. Van belang is dat deze cessie mogelijk is volgens de polisvoorwaarden van de opstalverzekering. Ook moet de cessie aan de verzekeraar worden meegedeeld.
Wij raden je aan direct contact met jouw verzekeringsadviseurs en/of de verzekeraar op te nemen als deze situatie zich voordoet en juridisch advies in te winnen.
Schade na feitelijke levering
In geval van een feitelijke levering (sleuteloverdracht) is het risico op dat moment op de koper overgegaan. Als de feitelijke levering eerder plaatsvindt dan de juridische levering, moet de woning volgens de standaardbepalingen van de koopovereenkomst model 2023 op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Als de woning na de feitelijke levering door blikseminslag volledig uitbrandt, heeft dit onheil na het tijdstip van de risico-overgang plaatsgevonden. Het risico is dan voor de koper.
Stelling: “Als een woning volledig uitbrandt nadat de koopovereenkomst is gesloten en voordat de woning aan de koper is geleverd, draait de verkoper op voor de schade.”
Feit of fabel? Het antwoord is: dat hangt ervan af.
De stelling is juist in het standaardgeval waar de feitelijke levering en de juridische levering tegelijkertijd zouden plaatsvinden. In dat geval is de schade voor rekening van de verkoper.
De stelling is onjuist als de woning feitelijk al aan de koper is geleverd en de brand daarna, maar vóór de juridische levering plaatsvindt. In dat geval is de schade voor rekening van de koper.
Het voorgaande toont aan dat het voor de koper van belang is om direct een opstalverzekering af te sluiten als de sleutels van de woning voor de juridische levering worden verstrekt. Wacht hiermee dus niet tot het moment van de eigendomsoverdracht van de woning.
Voor de verkoper is het verstandig de opstalverzekering aan te houden totdat de juridische levering aan de koper heeft plaatsgevonden.
Let op!
Geef leegstand of een grootschalige verbouwing van de woning altijd door bij het aanvragen of wijzigen van de opstalverzekering.
Zie het artikel van de Vereende: Leegstaande panden in combinatie met grootschalige verbouwing
Auteur
Sandra Groen, Senior specialist schade
