11 november 2020 - Onlangs oordeelde de Rechtbank Noord-Holland[1] dat een verkopend makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopers van een woning, omdat de makelaar had nagelaten om de kopers op de hoogte te stellen van een gebrek waarvan de makelaar op de hoogte was. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij dat soort informatie deelt met de kopers. Wat was er gebeurd en hoe oordeelde de rechter?
Een makelaarskantoor krijgt in 2018 de opdracht van een vennootschap om een aantal woningen voor haar te verkopen. Zo ook de woning waar het in deze zaak om gaat.
De woning wordt al vrij snel verkocht. In juli 2018 tekenen partijen de koopovereenkomst en in augustus 2018 wordt de woning geleverd aan de kopers. Aangezien de verkoper nooit zelf in de woning heeft gewoond, staat in de koopovereenkomst een “niet-zelfbewoningsclausule” opgenomen:
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte niet zelf feitelijk heeft gebruikt en derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen casu quo gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn beide partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze gelegenheid (…) zal (…) NIET gebruik gemaakt worden. Tevens verklaart koper dat er gelegenheid is geweest een eigen, aankopend, makelaar in de arm te nemen.
Uit de koopovereenkomst volgt dat de kopers geen gebruik maken van de gelegenheid om de woning voor de koop bouwtechnisch te laten keuren. Na levering van de woning kiezen de kopers er alsnog voor om dit te laten doen. Uit het onderzoek blijkt dat een van de muren stormschade heeft opgelopen. Duidelijk is dat deze schade niet tijdens de normale inspectie zichtbaar was. De verkopend makelaar is echter wel op de hoogte van dit gebrek, maar heeft (bewust?) nagelaten dit te melden aan de kopers.
De kopers stellen de verkopend makelaar aansprakelijk voor de door hen geleden schade, omdat de schade – volgens de kopers – het gevolg is van het (onrechtmatige) handelen van de makelaar. Gelet op de “niet-zelfbewoningclausule” heeft men vermoedelijk niet de verkoper in de procedure betrokken, al is het gissen naar de exacte reden.
De verkopend makelaar is van mening dat sprake is van eigen schuld bij de kopers en dat zij dan ook zelf hun schade dienen te dragen. Op de kopers rust immers een onderzoeksplicht en zij hebben nagelaten om gebruik te maken van de mogelijkheid om de woning bouwtechnisch te laten keuren voorafgaand aan de koop.
[1] ECLI:NL:RBNHO:2020:6963
De rechter denkt hier echter anders over, hij herinnert de makelaar eraan dat er een zorgplicht (ook jegens derden) op hem rust. Van de verkopend makelaar mag verwacht worden dat hij de kopers zou wijzen op het gebrek in de woning, juist ook omdat de kopers geen aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. Volgens deze rechter is dus extra alertheid geboden als een kopende partij zich niet laat bijstaan door een eigen makelaar. De vraag komt op of dit wel voor rekening en risico zou moeten komen van de verkopend makelaar. Het lijkt mij redelijker dat een dergelijk (kostenbesparend) besluit juist voor een correctie zou moeten zorgen qua omvang van de schade (op grond van de eigen schuld aan de kant van de kopers).
De rechter oordeelt dat de verkopend makelaar onrechtmatig tegenover de kopers heeft gehandeld door de kopers niet op de hoogte te stellen van de stormschade. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze informatie met (potentiële) kopers deelt. Daarnaast oordeelt de rechter dat er een causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige gedraging en de door de kopers geleden schade. De verkopend makelaar is dan ook gehouden de schade die de kopers hebben geleden te vergoeden. Dat de kopers geen bouwkeurige keuring hebben laten verrichten voor de koop van de woning, doet daar niet aan af, omdat de makelaar op de hoogte was van het gebrek en hij dit heeft verzwegen. De schade wordt door de rechter geschat op € 2.000.
Uit deze zaak blijkt maar weer dat het belangrijk is om (potentiële) kopers te wijzen op bekende gebreken aan een woning. Doet de makelaar dit niet, dan kan het zo zijn dat hij aansprakelijk is voor de schade die de kopers hierdoor ondervinden. Het niet laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring door kopers, ontslaat een makelaar dus niet van zijn mededelingsplicht! De appeltermijn loopt nog, maar gelet op de relatief lage veroordeling is denkbaar dat het makelaarskantoor berust in de uitspraak.
Auteur
Mees Olthof, Junior Associate - Dentons Europe LLP, sectie vastgoed & beroepsaansprakelijkheid
