10 januari '24 - Eerder schreven wij een blog over een vonnis met betrekking tot een “verborgen kelder” (en de positie van de verkoper en koper) in deze nieuwsbrief: De verborgen kelder (vereende.nl). De verkoper is met succes in hoger beroep gegaan tegen dat vonnis van de rechtbank Gelderland. De verkoper hoeft de kosten van de koper niet te vergoeden. Waarom heeft het hof het vonnis vernietigd?
Terugblik: de feiten en het vonnis
Een (particuliere) verkoper wil zijn woning verkopen. Hij schakelt hiervoor een makelaarskantoor in. Tijdens de bezichtiging meldt de koper aan de makelaar dat zij voornemens is de garage te slopen om een “groene oase” te creëren. De makelaar die aanwezig is bij de bezichtiging weet blijkbaar niet dat er een kelder onder de garage zit en meldt dit dus niet aan de koper. Na ondertekening van de koopovereenkomst, maar nog voor de levering, ontdekt de koper de garage.
Een maand hierna klaagt de koper over de aanwezigheid van de kelder bij de verkoper. Ze verlangt een vergoeding van € 20.000,00 voor de kosten van verwijdering van de kelder. De verkoper wil dit niet betalen, maar biedt koper wel de mogelijkheid om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden. De koper ziet hiervan af en dagvaart de verkoper.
De rechtbank oordeelt dat de koper een bijzonder gebruik voor ogen heeft met de woning. De koper heeft dit bijzondere gebruik gemeld bij de makelaar van de verkoper. De kennis van de makelaar wordt toegerekend aan de verkoper. De koper mag erop vertrouwen dat de makelaar haar mededelingen aan de verkoper zal doorgeven. De woning beantwoordt volgens de rechtbank niet aan de eigenschappen die nodig zijn voor het bijzondere gebruik en is non-conform. De verkoper moet de kosten voor het verwijderen van de kelder vergoeden. De verkoper gaat in hoger beroep tegen dit vonnis.
Ook in de vrijwaring tussen de verkoper en de betrokken makelaar is hoger beroep ingesteld. De vrijwaringszaak laten wij voor nu verder buiten beschouwing.
Normaal gebruik
Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank, omdat niet aangenomen kan worden dat de woning non-conform is. Volgens het hof wijst de verkoper er terecht op dat in de koopovereenkomst is afgeweken van artikel 7:17 BW. Er is gebruik gemaakt van de Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018).[1] In artikel 6.1 en 6.3 van dat model staat dat koper de zaak aanvaardt in de staat waarin deze zich bevindt en dat verkoper niet voor andere eigenschappen instaat dan die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
[1] Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018). Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.
BAVAM-polis
Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM-polis. Lees hier meer over de BAVAM-polis.
Het hof oordeelt vervolgens dat zij de betekenis van deze bepaling niet zuiver taalkundig zal uitleggen. Partijen hebben gebruik gemaakt van een model-koopovereenkomst. Daarom is het uitgangspunt dat voor de uitleg van wat partijen bedoelen met het ‘normaal gebruik’, de rechter zal kijken wat ‘normaal gebruik’ in het alledaags taalgebruik betekent. De gedeeltelijke sloop van de garage gevolgd door het realiseren van een groene tuin valt naar gangbaar spraakgebruik niet onder het ‘normaal gebruik’ van de woning.
Het ligt op de weg van koper om te stellen en te bewijzen dat de verkoper heeft willen instaan voor het beoogde bijzondere gebruik of dat zij daar in de gegeven omstandigheden op mag vertrouwen. Het enkele feit dat koper haar wens tot het slopen van de garage heeft gedeeld met verkopend makelaar is daarvoor onvoldoende. Het hof acht de omstandigheid dat het door koper beoogde gebruik nog steeds mogelijk is, zij het tegen hogere kosten, ook relevant.
Ten overvloede gaat het hof in op de vraag of koper gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden en of de verkoper de schade die koper lijdt als gevolg van die ontbinding, in dat geval moet vergoeden. Het hof oordeelt dat het causaal verband tussen de door koper gestelde tekortkoming en de schade ontbreekt, waardoor een beroep op ontbinding, dwaling en onrechtmatige daad ook geen kans van slagen heeft.
Conclusie
Het hof vernietigt daarom in de hoofdzaak het vonnis van de rechtbank Gelderland. De verkoper hoeft de kosten voor het verwijderen van de verborgen kelder niet te vergoeden. Hierbij is van (doorslaggevend) belang wat partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat de verkoper niet instaat voor ander gebruik dan dat voor een normaal gebruik als woonhuis nodig is. Dat de koper met de verkopend makelaar heeft gesproken over een bijzonder gebruik, is onvoldoende voor de koper om ervan uit te gaan dat de verkoper een garantie voor een bijzonder gebruik zou hebben gegeven.
Zie voor de volledige uitspraak:
ECLI:NL:GHARL:2023:7309, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 200.312.866 (rechtspraak.nl)
Auteurs
Cornélie Arnouts en Philip du Perron
